Essays on household behavior in the mortgage market and house price dynamics.

De woningmarkt is erg afhankelijk van de hypotheekmarkt en de interesse voor de link tussen de woning- en hypotheekmarkt heeft recent een grote toename gekend. De sterke link tussen beide markten roept dan ook verschillende vragen op: Hoe kiezen huishoudens tussen verschillende hypotheekproducten? Hoe maken huishoudens renovatiebeslissingen voor de grootste component uit hun vermogen? Hoe zijn de woning- en hypotheekmarkt aan elkaar gelinkt? Wat zijn lange-termijn fundamenten in woningprijzen? In deze doctoraatsthesis onderzoeken we hoe huishoudens beslissingen nemen op de woning- en hypotheekmarkt en de marktuitkomsten die hieruit voortvloeien. We vatten nu kort het onderzoek per hoofdstuk samen.

Zelfs na de crisis zijn woningen in vele landen overgewaardeerd volgens prijs-inkomens ratio’s. Aangezien niet-duurzame woningprijzen bezorgdheid kunnen oproepen over financiële instabiliteit, is het belangrijk de factoren te begrijpen achter de evolutie in de woningprijs. In het eerste hoofdstuk introduceren we de ontleencapaciteit van huishoudens als lange termijn fundament van de woningprijs. De ontleencapaciteit is het bedrag dat huishoudens kunnen ontlenen gegeven een vast percentage van inkomen dat naar hypotheekbetalingen gaat. Een belangrijke bijdrage aan de bestaande literatuur is dat we ook specifieke hypotheekkarakteristieken en de hypotheekrenteaftrek mee opnemen. De ontleencapaciteit neemt dus ook de effecten van dalende interestvoeten, wijzigingen in woonfiscaliteit en innovatie in hypotheekproducten mee op.

We passen het model toe op de Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk, België, Nederland, Zweden, Noorwegen, Finland en Denemarken. Cointegratietesten tonen aan woningprijzen en de ontleencapaciteit gecoïntegreerd zijn in significant aandeel van de landen. Indien de hypotheekkarakteristieken en de hypotheekrenteaftrek niet zijn opgenomen in het model, vinden we echter geen evidentie voor cointegratie. Dit bevestigt de hypothese dat het noodzakelijk is rekening te houden met specifieke hypotheek karakteristieken en de hypotheekrenteaftrek. Andere resultaten tonen aan dat de elasticiteit van de woningprijs met betrekking tot veranderingen in de ontleencapaciteit ongeveer gelijk is aan 1 en testen voor Granger causaliteit tonen aan dat veranderingen in de ontleencapaciteit veranderingen in de woningprijs voorafgaan. Tenslotte vinden we dat de woningprijs sneller terug naar een evenwicht gaat in een model op basis van de ontleencapaciteit in vergelijking met andere woningprijs modellen. Daarom is het model een intuïtief alternatief voor standaard woningprijsmodellen.

Aangezien het eerste hoofdstuk aantoont dat hypotheekkarakteristieken belangrijke implicaties hebben voor evoluties in woningprijzen, bestuderen we de keuzes die huishoudens maken op de hypotheekmarkt in de volgende hoofdstukken. In het tweede hoofdstuk bestuderen we de keuze tussen vaste en variabele rentevoeten met behulp van data in Vlaanderen en België. Voor veel huishoudens is de keuze tussen vaste en variabele rentevoeten de meest belangrijke keuze die ze moeten nemen met betrekking tot de hypotheek. De keuzes die huishoudens maken kunnen belangrijke gevolgen hebben voor het monetair beleid. Zo was het groot aandeel hypotheken met variabele rentevoeten in het Verenigd Koninkrijk vermeld als een belangrijke reden om niet in te stappen in de euro.

Niettegenstaande de mogelijke gevolgen voor het monetair beleid, is er nog steeds een grote variatie in hypotheekproducten tussen verschillende landen in de Eurozone. Waar de variatie over de tijd in hypotheekproducten in de meeste landen klein is, varieerde het aandeel hypotheken met variabele rentevoeten significant in België. In het tweede hoofdstuk onderzoeken we deze variatie in hypotheken. De resultaten tonen aan dat huishoudens hun keuze baseren op initiële hypotheek afbetalingen en geen rekening houden met toekomstige verwachtingen in korte termijn rentevoeten. Dit resulteert in een opmerkelijk grote variatie in hypotheekstructuur over de tijd in vergelijking met andere landen. Huishoudens die verwachten te verhuizen in de toekomst zijn geneigd om een hypotheek met vaste rentevoet te kiezen. Aangezien alle hypotheken bij wet overdraagbaar zijn naar een nieuwe woning, toont dit aan dat huishoudens die wensen te verhuizen de variabiliteit in hypotheekbetalingen wensen te verminderen, wat niet geobserveerd was in voorgaande studies.

De resultaten van enquêtes tonen aan dat veel Amerikaanse en Europese consumenten niet veel tijd besteden aan het vergelijken van hypotheekproducten. Veel Amerikaanse consumenten besteden evenveel tijd aan het kiezen van een vakantiebestemming en zelfs meer tijd bij de keuze van een nieuwe auto. Ook in Europa besteden veel consumenten niet veel tijd in het vergelijken van hypotheekproducten. Enquêteresultaten van de Eurobarometer tonen aan dat 21 procent van de respondenten in de 27 lidstaten van de Europese Unie geen hypotheekproducten vergeleek en de eerste hypotheek opnamen die ze onder ogen kregen.

In het derde hoofdstuk tonen we echter aan dat hypotheekshoppen kan resulteren in een substantiële financiële beloning. Hiervoor maken we gebruik van een unieke dataset van een website waar consumenten (en niet de banken) de volledige set van ontvangen hypotheekoffertes posten. Een hypotheekshopper die onderhandelt voor 5 offertes is in staat om 7000 euro te besparen in netto actuele waarde. De resultaten tonen aan dat de beslissing om verder te shoppen niet sterk afhankelijk is van de financiële besparing van het vergelijken van hypotheekproducten, maar wel van de tijd die huishoudens besteden aan het vergelijken van hypotheekproducten. De tijd die huishoudens besteden om 5 offertes te bekomen is inderdaad slechts 13 dagen voor een mediaan huishouden.  De potentiële besparing suggereert suboptimaal hypotheekshoppen aangezien het onwaarschijnlijk is dat de opportuniteitskost van een bijkomende offerte te onderhandelen zo hoog ligt.

In het vierde hoofdstuk onderzoeken we hoe de interactie tussen woningprijzen en hypotheekschuld renovatie- en mobiliteitsbeslissingen beïnvloeden. De sterke daling van Amerikaanse woningprijzen in 2006-2007 heeft tot een enorme toename geleid van huishoudens die een hogere uitstaande hypotheekschuld hebben dan de waarde van de woning. De toename van het aantal huishoudens die “onderwater” staan heeft geleid tot een toegenomen vrees dat een negatief eigen vermogen de mobiliteit en renovatie vermindert. De grote kosten die geassocieerd zijn met een verhuis of renovatie zorgen ervoor dat huishoudens naar de toekomst moeten kijken en toekomstige verwachtingen mee moeten opnemen in hun optimalisatie. Alhoewel dit vooruitziend gedrag de beslissing van huishoudens kan beïnvloeden hebben voorafgaande studies dit niet mee opgenomen. Daarom brengen we de renovatie, mobiliteit en dynamische literatuur samen en schatten we een dynamisch discreet keuzemodel waarin een eigenaar kan renoveren, verhuizen of wachten. De resultaten tonen aan dat een negatief eigen vermogen renovatie en mobiliteit vermindert voor jonge huishoudens, maar niet voor oudere huishoudens.